黃怒波：別跟宏觀經濟增長對抗

中坤做錯了什么？

改革開放三十年，企業的傳統模式已經到頭了，面臨革命性的更新換代階段。盡管我不認為互聯網是萬能之藥，但是，中坤當下的企業戰略的內容、格局、意義都（因為互聯網）發生了翻天覆地的變化。

中坤做商業地產，堅持長期持有物業的戰略，最近出現了問題，大家都在網上購物，不去實體店，商鋪出租率降低，我們受沖擊很大。我們作為民企，很難拿到長期貸款，用短期貸款、高利貸、信托等資金用來持有物業，肯定是不行的。

后來我們想，既然有這么多景區，是不是可以做餐飲？也不行。勞動力、資金、資源、原材料成本都在上升，政策因素影響很大（“國八條”），特別是食品安全成本，讓餐飲業變成“高危行業”。餐飲不能做。

中坤做對了什么？

中坤也是從做住宅開始的，但早就開始轉型了，住宅投入資金大、鏈條長、稅負重，超過一半的利潤都被政府拿走了，我們早就看清楚這一點，上個世紀九十年代就開始做商業地產、了旅游地產，孵化自己、養活自己。商業地產、包括一部分度假別墅我們不再堅持持有，也在出售，企業負債率將會降到10～20%。

中坤之前的幾個戰略板塊大多出了問題，只有旅游地產是成功的。為什么成功了，以前不知道，后來總結發現做對了兩件事：

首先，我們和村民做好利益分配。我們是帶著頭腦來的，用的是人家祖輩生活的土地和房子，我們得和人家一起賺錢，這是做旅游的核心問題。

1997正式簽訂合同，進入宏村，原來比較雜亂的旅游公司和個體從業者，一下有了共同的敵人，有人甚至在墻上寫標語：北京人滾出去！我們的做法是，雖然接管當地旅游資源，但是員工不辭退，大家一起做。

沒過多久，門票收入從每年17萬元一下漲到每年400多萬元，村民們又不干了，我們又同意修改合同，將給當地的分成，從5%一步到位提到33%，去除成本之后，我們和當地人的比例基本是一半一半。

其次，做好環境保護，包括自然環境和人文環境，能不拆的就不拆，能不變的就不變，維修的原則也是修舊如舊，這不僅保護了宏村的原生態，也在后來申請世界文化遺產的時候占了便宜，很容易就通過了，只花了200萬元成本。

什么叫旅游地產？就是把不可再生的稀缺的資源——自然資源、文化資源跟土地結合，這叫旅游地產，否則你就叫房地產。

別跟宏觀經濟增長對抗

做一個戰略板塊，一定要跟一個國家的經濟發展方向成正比，不要跟它對抗，房地產業現在不只是經濟問題，還是個政治問題，現在房價升了有社會問題，降了拖累GDP，這個行業變的很糾結。

旅游產業，沒有一個國家會把它變成限制性的行業，還在政策和資金信貸上進行鼓勵和支持。而且景區特別好融資，找著茬給你，銀行貸款成本低。

做企業失敗在哪兒？

做企業像登山一樣，我登頂過三次珠峰，很多人都在8700多米的“第二臺階”前放棄了，10個有7個回頭了，那里有塊大石頭懸在半空，必須爬上去，下面是萬丈深淵，還沒爬，心就怯了，其實沒有誰從那里掉下去過。

過了第二臺階，體力好的半個小時就能登頂，差的三個小時也能上去，大部分人，就在最后這一刻放棄了。

對話：

廣州萬全寶信息技術有限公司、長城會的聯合創始人劉斌：中國人很喜歡美國，不僅是留學、移民，近年來更有不少企業和投資者，將資金投向被金融危機困擾的美國，試圖抄底，你怎么看待在美國的投資和戰略布局？

黃怒波：美國市場很成熟，投資地產沒有多高的利潤，其他行業競爭也非常激烈，銀行業監管保守，投資很難形成戰略回報，而且社會上民粹情緒較高，會有些不必要的麻煩。

非洲不能去，政治環境復雜，東南亞現在也不行，原因差不多。日本不能去，一是因為核輻射，二是因為中日關系不穩定。歐洲的法國、德國等發達國家的旅游產業太成熟，投資成本太高。

北歐是在現在整個世界上最適合做旅游度假投資的地方，土地便宜，政策好，基礎設施和旅游都不發達，我在冰島拿了三百平方公里的土地，只花了200萬美元。北極的冰在化，航道未來一定能打通，這會解決中國在馬六甲海峽、蘇伊士運河被人掐著走的尷尬問題，而且省運費。

去北歐投資不僅是為了旅游業務，也是我的戰略方向，那邊的木材、漁業甚至淡水，都是戰略資源，未來一定有潛力。

上海美頌化妝品有限公司CEO 呂長城：去年電商基本上到了瓶頸，僅僅消費不足以支撐網絡用戶需求，我們會回到線下。你今天講以體驗為核心，現在我看宏村很多東西還是太“硬”了，不夠“軟”，對用戶自身的著陸感，包括參與感都不夠，在這塊中坤度假將來有什么比較明確的戰略？

黃怒波：老板什么樣，企業就什么樣，我不會上網，也不會發短信，但是我知道互聯網很重要。互聯網不是傳統行業的敵人，傳統行業也有資格擁抱互聯網，只是需要解決結合點的問題。我們團隊已經跟幾家在談判，不一定自己建一個大體系，也許我們跟很大的（互聯網企業）直接聯手。我允許它們進來，我自己不做，讓別人來做。他賺他的錢，我賺我的錢，

互聯網也有風險，你把它玩得再大，有一天會出現泡沫，有一天會被新的東西替代，但是我的旅游、度假、景區、文化資源是不可替代的。

互聯網時代要追求規模化，我們怎么規模化？景區托管。現在很多地方有小景區，很分散，營銷、管理能力也弱，你托管給我，加入我的大網絡，我們分成。我們現在有150個景區，到了幾百個，上千個，會出現什么情況？

我們的目標是“第二生活空間”，未來高收入階層退休了，不用住養老院，今年住宏村，明年住新疆，后年住挪威，到哪兒都有文化、娛樂、醫療的支撐。我們再把它互聯網化，加入紅山楂俱樂部，大家依照愛好分成虛擬社區，紅酒、戶外、禪修等等，共享旅游、度假資源，消費通過網上支付。

河北中泰仁達化工、九盛置業董事長王慶彪：因為一個偶然的機會，我們在北京北邊拿到一條峽谷，風景很好，有草原、有溶洞，也想進行旅游地產開發，但是我們是門外漢，那么好的資源，很好的一盤肉放在那兒，我們不知道從哪兒動手，您有什么建議？

黃怒波：你們要是把這個項目定成戰略轉型的話，我建議中國企業家商學院牽頭做一個戰略咨詢，我可以加入，把中國最棒的是實戰者拉進來，給你做一個規劃和設計。比如草原，只收門票不行，可以做成一個“親子宿營地”，把產品附加值帶上去。另外，只做一兩個景區不成規模，要板塊化，注意布局，如果你真想做，到時候我告訴你2A、3A景區……什么標準，去哪個設計院出規劃方案，怎么進行團隊建設。

中國經濟還在發展，消費還沒完全釋放，城市化達到70%，消費會有多大？大家都是城里人，又到哪里休養、寄放鄉愁？旅游產業可以和互聯網結合，和成長性結合，跟未來的消費趨勢結合，哪有這么好的產業？而且景區特別好融資，現在對房地產的政策很嚴，錢都找著茬給旅游，你跟銀行要貸款，資金成本低。

住宅市場的一定會重新洗牌，互聯網行業也是一樣，所以我建議大家主動抓住機會往下延伸，延伸到這個旅游地產上。

天威英利光伏產業集團董事長高級助理 梁田：我來自河北保定，最近最近京津冀協同發展戰略被炒得很熱，保定也被一度稱為“副都”，您對白洋淀這個景區怎么看？

黃怒波：白洋淀是非常好，是個大品牌，不過水源和水質是個大問題，保護不好風險很大，如果環保政策越來越嚴，不建別墅，那能做點什么？現在保定有很好的機會，也需要好的想法，我建議能拿什么趕快拿什么，但是別拿那么大，大了太難處理。

安徽金玉堂公司董事長 馬林利：以中坤奇墅仙境酒店度假村為例，盈利情況如何，做旅游地產的話，地產這塊的如何配套？請你做一些分享。

黃怒波：這個項目二期的沒完成，它是跟宏村連在一起的，做成之后可以從酒店度假村中心奇墅湖直接上船，與宏村相連，以后夜景也要做出來。

酒店部分現在收支已經平衡。度假村里投資2億的實景劇“宏村阿菊”，現在有門票收入，下一步藝術團還要往服裝等旅游產品方面走，不過現在還在回收成本。水上劇場旁邊的梓路寺，可以做禪修中心，剛開始有收入。

度假村區域內的別墅、會所還在建，賣掉一部分，度假村項目整體就沒有負債了，以后再加上餐飲、會議等項目，人逐漸多起來，多停留幾天，就可以旱澇保收了。

山東省淄博市博山鎮黨委書記 王偉：山東提出的口號是“好客山東”，其實山東的旅游跟南方比起來，跟北方的北京比起來確實差距非常大，您對于山東這邊的旅游項目有沒有考慮？你對鄉村旅游這一塊，有沒有思考？

黃怒波：第一山東的旅游資源非常好，但是我還不熟悉，原來我有一個固定看法，就是說太近的地方不做旅游，所以以前守著周邊都沒去。山東是個旅游大省，你講對比起別的地方又弱一點，那投資機會肯定還很多。

所以在座的企業家可以去看看山東，對中坤來說，遠的在考慮貴州，近的山東、河南、河北都在考慮，這是個戰略，真要實現“景區托管”，需要去跟各個地方溝通和嘗試，不過肯定是一家做不了，中國太大了。好多家都去一個地方，這個市場就做起來了。

第二都說鄉村旅游挺難的，北京也在探討，我們最近做了個一個模式，租了北京大興的兩個院子，現在天天爆滿，因為投資比較大，檔次比較高，不具有示范性，還在嘗試。農民院子很大，年輕人都走了，就是老人在守院子，我們做的模式是給人家留下一間，讓他幫忙看著院子，其他的接待會議、餐飲、住宿等。

山東面向北京，也該探索自己的模式，問題也肯定很多，比如交通、污染等等，建議你們把產品梳理一下，做成“鄉村客棧”也不錯，1個院子，10個院子，都行，如果模式出來，帶動起產業來，投資者肯定越來越多。